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重磅!广东出台意见,鼓励工业项目改造升级!

房导君  房地产导刊  今天

  房地产导刊讯:近日,广东省自然资源厅发布通知称,《关于支持产业转移工业园用地提升土地利用质量效益的若干意见》已经省人民政府同意,现正式印发。本文自2019年6月1日起施行,有效期5年。

  《意见》指出,鼓励企业在符合规划及安全标准、且不改变用途的前提下,通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径,促进工业用地、仓储用地二次开发,从单一工业用途向特色园区和创新型产业功能混合开发转型。

  此外,产业转移园区建设的高标准厂房和工业大厦用地,经所在地级以上市人民政府确认其容积率超过2.0并提出申请后,所使用的用地计划指标可由省级自然资源主管部门予以返还。高标准厂房和工业大厦可按政策规定进行分割及分割转让不动产登记。


  政策解读
  《意见》共七个部分,按照依法行政原则起草,并在国家和省相关法律、法规和政策框架下,结合我省产业转移工业园区发展的实际情况提出了一些有针对性和创新性的政策:

  (一)强调园区土地节约集约利用和土地高质量发展
我省产业转移工业园经过多年发展,数量较多,不少园区已经较为成熟,当务之急是提高产业转移工业园的土地节约集约利用水平,提升土地利用效益,推动高质量发展。《意见》创新地提出了积极引导产业入园集聚发展、优先安排部分产业项目用地(先进制造业、战略性新兴产业、高新技术产业等符合国家和省、市产业政策和产业发展趋势的产业项目及其配套设施)、鼓励工业用地原址升级改造、鼓励建设高标准厂房、鼓励兼容用途使用土地等方式,推动产业升级和土地高效利用。

  (二)创新园区低效建设用地处理方式
一是对于批而未供和闲置土地,贯彻落实自然资源部关于健全建设用地“增存挂钩”机制的工作部署,对于自动失效(农用地转用或土地征收经依法批准后,两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的,有关批准文件自动失效)或申请撤回的无效用地批准文件,相应的土地利用年度计划指标、耕地占补平衡指标等仍然有效,土地利用年度计划指标和耕地占补平衡指标可优先调剂由所在地园区使用;闲置工业用地,除按法律规定、合同约定应收回的情形外,鼓励通过依法转让、合作开发等方式盘活利用。

  二是为推动闲置土地置换工作,创新提出,土地置换时确实无法满足价值相当条件的,允许以货币补齐价格差额。《闲置土地处置办法》要求土地置换须遵循价值相当、用途相同的原则。但实际操作中,用于置换的土地往往难以完全符合价值相当的要求,因此研究提出该政策措施。

  三是探索园区低效工业用地回收。低效工业用地处置是提高我省工业用地节约集约利用水平的重点工作之一,为平衡土地使用权人利益和提高土地集约利用水平之间的关系,研究提出,鼓励各地在土地出让合同中规定,未达到用地标准的低效工业项目或未达到合同、产业发展承诺书约定指标的,其用地可由批准出让的人民政府按土地剩余年期的土地评估价格收回。

  (三)鼓励充分利用园区内的集体建设用地
《意见》借鉴国有建设用地储备制度和佛山南海在集体经营性建设用地入市试点工作中总结提炼的集体建设用地托管整备制度,鼓励通过托管方式,由园区管理机构(或委托产业运营机构)为实施主体,将园区内产业落后、零星分散的集体建设用地进行整合、土地清理及前期开发,实行统一规划和产业招商,以此实现集体土地的规模化统筹开发利用,提升土地利用效率。

  以下为意见全文:

  关于支持产业转移工业园用地
  提升土地利用质量效益的若干意见

  为贯彻落实“十分珍惜和合理利用土地,切实保护耕地”的基本国策,促进节约集约利用产业转移工业园土地,进一步提升园区土地利用质量效益,推动园区土地高质量发展,依据国家有关法律法规和相关政策,结合我省实际,经省人民政府同意,提出如下意见:

  一、推动产业集聚发展和土地复合利用

  (一)积极引导产业入园集聚发展。粤东西北地区新建工业项目应优先在产业转移工业园内选址,园区内优先安排先进制造业、战略性新兴产业、高新技术产业等符合国家和省、市产业政策和产业发展趋势的产业项目及其配套设施。

  (二)鼓励工业项目改造升级。鼓励企业在符合规划及安全标准、且不改变用途的前提下,通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径,促进工业用地、仓储用地二次开发,从单一工业用途向特色园区和创新型产业功能混合开发转型,依法淘汰落后产能项目。

  (三)鼓励建设高标准厂房。产业转移园区建设的高标准厂房和工业大厦用地,经所在地级以上市人民政府确认其容积率超过2.0并提出申请后,所使用的用地计划指标可由省级自然资源主管部门予以返还。高标准厂房和工业大厦可按照《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》规定进行分割及分割转让不动产登记。

  (四)鼓励兼容用途使用土地。经园区所在市(县)自然资源主管部门充分论证,新产业工业项目用地的生产服务、行政办公和生活服务设施建筑面积占项目总建筑面积比例不超过15%的,可按工业用途管理。

  二、严格产业项目用地供应前置条件

  (五)严格产业项目准入门槛。在不低于国家和省制定的工业用地控制指标以及相应行业土地使用标准的基础上,各地应根据国家、省、市产业主管部门制定的产业指导目录,制定本地区产业用地控制指标和土地使用标准,园区内项目应严格执行有关要求。严禁向禁止类产业项目供地,从严控制限制类产业项目用地。

  (六)规范实施建设项目节地评价。对国家、省、市未颁布建设用地标准或因安全生产、地形地貌和工艺技术等特殊要求突破已颁布控制标准的建设项目,县级以上自然资源主管部门应当组织开展建设项目节地评价,并将其作为建设用地供应的依据。

  (七)严格执行“净地”出让规定。产业转移工业园区内拟出让的土地须土地权利清晰,安置补偿落实到位,没有法律经济纠纷,地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确,具备动工开发所必需的其他基本条件。

  (八)强化产业项目土壤环境调查评估和治理修复。各地要结合潜在污染地块清单及污染地块环境风险情况,根据已开展的建设用地土壤环境调查评估结果,建立污染地块名录及其开发利用的负面清单,并进行动态管理。园区内被确认为污染地块的土地,进行储备、出让、转让、租赁、收回、续期前,须明确治理修复责任主体、编制治理修复方案并完成修复。

  三、加强园区土地储备和供应管理

  (九)加强园区储备土地管理。土地储备机构应严格按照《土地储备管理办法》,完善土地储备工作制度,规范土地储备程序。土地储备机构应当积极探索通过政府采购实施储备土地的必要前期开发,但不得从事政府融资、土建、基础设施建设、土地二级开发业务。

  (十)鼓励多种出让方式供地。鼓励各园区按照省的有关文件要求,推行工业用地弹性出让、先租后让、租让结合、租赁等供应方式,租赁期限最长不得超过20年。承租方可凭土地租赁合同和缴款凭证办理有关规划、报建等手续。在租赁期内,经出租方同意后,地上建筑物、构筑物及其附属设施可以转租。

  四、盘活利用园区低效建设用地

  (十一)加快处置批而未供土地。各地级以上市自然资源主管部门应根据自然资源部关于健全建设用地“增存挂钩”机制的工作部署,及时清理无效用地批准文件。对于自动失效或申请撤回的无效用地批准文件,相应的土地利用年度计划指标、耕地占补平衡指标、相关税费等仍然有效。土地利用年度计划指标和耕地占补平衡指标可优先调剂由所在地园区使用。

  (十二)加大闲置土地处置力度。严格按照《闲置土地处置办法》(中华人民共和国国土资源部令第53号)开展园区内闲置土地处置工作。闲置工业用地,除按法律规定、合同约定应收回的情形外,鼓励通过依法转让、合作开发等方式盘活利用。其中,用于发展新产业新业态的,可依照原国土资源部颁布的《产业用地政策实施工作指引》和相关产业用地政策,适用过渡期政策;依据规划改变用途的,报市(县)人民政府批准后,按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续。

  (十三)规范实施闲置土地置换。对园区内已缴清土地价款、落实项目资金,且因规划依法修改造成闲置的,可为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的,应当重新签订土地出让合同,并在合同中注明为置换土地。土地置换时确实无法满足价值相当条件的,允许以货币补齐差额。

  (十四)探索园区低效工业用地回收。各地可探索制定产业园区用地标准,未达到用地标准的工业项目可认定为低效工业项目。鼓励各地在土地出让合同中规定,低效工业项目或项目未达到土地出让合同、项目用地产业发展承诺书等约定项目产值、税收、固定资产投资、建筑容积率、建筑密度等的,其用地经由批准出让的人民政府同意后,可按土地剩余年期的土地评估价格收回。

  五、加强园区土地利用监管

  (十五)规范实施年度土地集约利用评价。参照国家统一部署开展的开发区土地集约利用评价工作,每年度开展产业转移工业园土地集约利用评价工作。各产业转移工业园扩区、调区和升级必须以最新一轮开发区土地集约利用评价结果作为依据,对未按要求参与最新一轮评价的产业转移工业园,对其扩区、调区和升级要求不予支持。

  (十六)明确土地出让(租赁)合同监管责任。园区工业项目建设用地供应时,经征求当地相关监管部门同意,应将项目建设用地的规划条件、建设标准、非生产设施占地比例、产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保等指标和要求列入土地出让(租赁)合同中。按照“谁提出,谁监管”的原则,在土地出让成交后,由提出关联条件的部门要求土地竞得人提交项目用地产业发展承诺书,提出关联条件的部门应对产业发展承诺书进行监督。项目用地达不到约定的,各相关部门应按职能分工依法依约进行处置。

  六、鼓励园区集体土地创新利用

  (十七)探索实施集体建设用地托管整备。鼓励通过托管方式,由园区管理机构(或委托产业运营机构)为实施主体,将园区内产业落后、零星分散的集体建设用地进行整合、土地清理及前期开发,实行统一规划和产业招商,实现集体土地的规模化统筹开发利用,提升土地利用效率,农村集体经济组织根据双方签订的托管协议一次性或分期方式获得相关收益。

  (十八)鼓励利用集体土地为园区提供配套服务。在符合园区规划和有关监管要求的前提下,鼓励农村集体经济组织自行利用留用地等集体建设用地,进行为园区提供配套的商业、服务业开发建设。

  七、切实保障被征地农民的合法权益

  (十九)保障被征地农民合法权益。在征收农民集体土地时,不得低于《广东省征地补偿保护标准》进行补偿。禁止侵占、挪用被征收、征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。同时,积极采取安排留用地、安置就业、土地补偿费入股或土地入股等途径和方式解决好被征地农民的生产、生活问题,确保其有长期稳定的生活来源及保障。

  本文自2019年6月1日起施行,有效期5年。